Un récent éditorial du New York Times s’est intéressé à l’accession à la propriété et à la création de richesse, en s’appuyant sur les recherches du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard et en concluant que « comme moyen de créer de la richesse, il n’y a pas de substitut pratique à l’accession à la propriété. »
Mais au juste, pourquoi l’accession à la propriété est-elle si importante pour créer de la richesse ? Voici ce que les chercheurs de Harvard ont trouvé dans leur recherche, et ce que cela signifie pour vous aujourd’hui.
Un prêt immobilier vous oblige à épargner
L’achat d’une maison par le biais d’une hypothèque oblige à épargner sous la forme de paiements mensuels du principal. Les arguments relatifs à la location ou à l’achat se concentrent normalement sur les paiements mensuels, et le coût d’achat est fonction du paiement crédit mensuel ainsi que des séquestres (assurance et taxes foncières).
Mais le paiement crédit comprend une composante d’intérêt et une composante de capital, et la façon dont les paiements sont répartis entre l’intérêt et la réduction du capital (le montant total emprunté) change avec le temps. En général, on paie plus d’intérêts au début du prêt immobilier. Plus le prêt est long, plus la part de vos paiements destinée à le rembourser est importante.
Le paiement du capital au fur et à mesure que le prêt vieillit est donc un plan d’épargne forcée dont les dépôts augmentent – sans que vous en sortiez davantage de votre poche.
Les maisons procurent une réelle plus-value au fil du temps
Nous avons maintenant vécu des périodes de hausse anormale des prix ainsi que des périodes de baisse anormale des prix. Même ainsi, lorsque vous prenez le long terme, le rendement annuel composé des prix des maisons a dépassé l’inflation de près d’un point de pourcentage complet. En d’autres termes, bien qu’il y ait des périodes de variations de valeur supérieures à la normale, voire négatives, les prix des logements augmentent plus rapidement que l’inflation au fil du temps.
Et ces valeurs croissantes se composent sur des périodes plus longues. Par exemple, l’étude de Harvard a mis en évidence que si un propriétaire avait connu le gain moyen des prix des maisons de 1975 à 2012, tel que mesuré par un indice commun des prix des maisons, ce propriétaire aurait vu un gain réel, ajusté à l’inflation, de 26 % sur 30 ans.
Ce qui est le plus important, c’est qu’il n’y a pas d’inflation.
Cela signifie qu’après ajustement pour l’inflation, à la fin d’un prêt immobilier de 30 ans, une maison typique vaudrait 26 % de plus en euros courants.
L’achat avec une hypothèque augmente les rendements de la possession d’une maison
Le document de Harvard a utilisé l’exemple d’un acheteur qui mettrait 5 % d’argent de côté et connaîtrait une appréciation de 4 %. Après cinq ans, la maison vaudrait 22 % de plus – soit plus de cinq fois ce que le propriétaire a mis de côté.
Les propriétaires bénéficient de multiples avantages fiscaux
De nombreux propriétaires bénéficient de la déduction des intérêts crédits, qui leur permet de déduire les intérêts annuels payés sur un prêt immobilier ainsi que les impôts fonciers. En outre, des gains substantiels (jusqu’à 500 000 euros) sont exemptés de gains en capital lors de la vente d’une maison.
Les maisons protègent les propriétaires de l’augmentation des coûts
Comme nous l’avons vu plus haut, les prix des maisons dépassent historiquement l’inflation – le résultat de la hausse des prix au fil du temps. Mais l’achat d’une maison avec un prêt immobilier offre en fait une protection encore plus grande contre une menace très réelle sous la forme d’une hausse des loyers.
Un prêt immobilier bloque la majorité des coûts de logement d’un propriétaire. Au fil du temps, le paiement mensuel reste le même, pourtant, en raison de l’inflation, le paiement réel, le coût diminue en fait. Cela signifie qu’au fil du temps, les propriétaires paient une part de plus en plus petite de leur revenu pour le logement.
L’étude de Harvard a cité ces statistiques : Dans l’hypothèse d’un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans, d’une inflation de 3 % et d’une croissance de 1 % des prix réels (corrigés de l’inflation) des maisons, des impôts fonciers, des assurances et des coûts d’entretien, les coûts mensuels réels du logement diminueraient d’environ 10 % après cinq ans, 15 % après 10 ans et 30 % d’ici à la dernière année du prêt immobilier. Puis, lorsque l’hypothèque est remboursée – et que la maison est possédée en toute liberté – les coûts de possession en termes réels sont inférieurs à la moitié des paiements effectués au moment de l’achat.
L’alternative à la propriété n’a pas un résultat aussi agréable à long terme. Les loyers suivraient au moins le rythme de l’inflation, ce qui signifie que le ménage locataire ne verrait jamais ses coûts réels de logement diminuer.
La propriété reste un élément essentiel de l’économie.
La propriété reste un élément clé du rêve américain pour de nombreuses raisons liées à la qualité de vie, comme le simple fait d’avoir un endroit à soi. Mais comme l’indique cette recherche, il y a aussi un avantage financier évident : Posséder une maison au fil du temps permet une croissance de la richesse des ménages.
