Bienvenue à l’Académie des investisseurs de la vraie richesse. Cet article portera sur la façon de lire un rapport d’évaluation résidentielle. Nous avons l’un des meilleurs ici avec nous aujourd’hui pour nous guider à travers elle. Rich Paddock est un évaluateur résidentiel certifié et partenaire principal.
Question : Si bien content que vous puissiez être avec nous ici. Maintenant, vous faites beaucoup d’éducation. N’est-ce pas ?
Rich: Oui.
Question : Vous formez surtout des évaluateurs ?
Rich: En général, je forme des évaluateurs. Beaucoup de fois, la formation des agents immobiliers sur la façon de lire les évaluations et de comprendre le processus d’évaluation.
Question : Très bien. C’est ce que nous voulons faire ici aujourd’hui, mais c’est plus pour l’investisseur pour s’assurer qu’il obtient quelque chose sur lequel il peut compter, ce qui n’était pas nécessairement le cas en 2005 et 2006. Je ne sais pas si les évaluateurs pouvaient faire beaucoup pour avertir que les propriétés étaient surévaluées, car ce n’est pas vraiment votre travail.
Rich: Non. Nous pouvions projeter ce que faisait le marché. Le plus gros problème, c’est que les investisseurs ne voulaient pas l’écouter.
Question : Vous voyez cela se produire aujourd’hui ?
Réponse : Oui. La plupart des évaluateurs avec lesquels je traite ont le sentiment que nous sommes de nouveau dans une bulle, mais c’est une bulle mineure qui ressemble à celle des années 1990.
Question : D’accord, mais ça pourrait empirer ?
Rich: Oui. Nous ne voyons pas le grand effondrement comme nous l’avons fait parce que nous ne voyons pas les valeurs crever le plafond. L’argent est très bon marché, mais pas aussi bon marché qu’avant.
Question : Ok. Nous avons ce rapport d’évaluation résidentielle uniforme devant nous. Vous avez voulu qu’il soit vide pour une raison. Je voulais utiliser un échantillon, mais vous avez dit : « Non, cela peut être source de confusion ». Nous en avons un qui est vide. Par où commençons-nous ici ? A quoi devons-nous faire attention sur cette page ? 02:10.
Rich: Pour vos auditeurs, laissez-moi poser quelques bases. Les utilisateurs du rapport d’évaluation résidentielle uniforme ont changé le format du rapport et le contenu, donc quand un investisseur ou un emprunteur lit une copie d’une évaluation aujourd’hui, dessus il va voir beaucoup d’acronymes et de code informatique parce que Fannie et Freddie ont décidé de suivre la voie de la plupart des entreprises où tout leur produit est basé sur le web. Au fur et à mesure que nous parcourons le rapport, j’expliquerai ce qu’un lecteur verra en termes d’explication narrative, mais ce qu’il peut aussi voir en termes de code informatique et ce que signifie réellement ce code informatique.
Question : Où est-ce qu’on commence ici ?
Rich:Je vais juste commencer en haut est une case appelée le sujet. Cela devrait inclure tout ce qui est pertinent pour le sujet de la propriété : qui en est le propriétaire, qui est l’emprunteur, un numéro de parcelle de l’évaluateur. Les prêteurs aiment que les évaluateurs inscrivent le numéro de la taxe et le montant de la taxe actuelle ou potentielle. C’est vraiment juste un moyen d’identifier la propriété et le type d’évaluation dont il s’agit. C’est pour un achat, un refinancement ou autre chose ? Vous passez à la case suivante, où se trouve le contrat. C’est principalement pour le prêteur qui va prêter l’argent. Il veut savoir si l’évaluateur a lu le contrat et si ce dernier contient des éléments susceptibles d’influencer le processus d’évaluation. Si c’est le cas, le prêteur veut que l’évaluateur le mentionne.
Du point de vue de l’emprunteur, les informations figurant sur un contrat, il les connaît déjà. Cette partie de l’évaluation n’a pas vraiment d’importance pour eux.
Question : D’accord.
Rich: La prochaine case du quartier, maintenant nous arrivons à la partie importante du rapport d’évaluation. C’est là qu’il va apparaître qu’un évaluateur n’est pas géographiquement compétent pour évaluer dans une zone spécifique où soit la propriété de l’emprunteur est ou le prêt de l’investisseur peut être placé. Si l’évaluateur connaît bien la zone – je vais supposer qu’un emprunteur lit ce rapport et qu’il s’agit d’une maison qu’il possède, donc il connaît bien le quartier. Si les descriptions dans cette section sur le quartier ne correspondent pas à l’idée que l’emprunteur se fait de ce quartier, c’est un petit drapeau rouge pour l’emprunteur ou le lecteur du rapport pour arriver à la conclusion que peut-être l’évaluateur ne connaît pas si bien la zone de marché, et le lecteur doit être prudent à partir de ce moment-là.
Question : Maintenant, où pourriez-vous remarquer cela ?
Réponse : La narration. Vous pouvez ignorer les cases à cocher et le logement d’une unité qui est en haut dans le coin supérieur droit et l’utilisation actuelle des terres. Ceux-ci vont varier, et ce sont des données statistiques que l’évaluateur obtient. Cependant, tous les évaluateurs ajouteront une description narrative sous les limites du quartier, et dans ces limites, ils sont tenus d’indiquer des éléments spécifiques comme Main Street au nord. South Street est à l’est. Lee Street est au sud. La ligne ferroviaire de Southern Pacific est à gauche. Ils doivent délimiter les frontières du quartier.
La ligne suivante indique la description du quartier. Ils décrivent ce qu’il y a dans le quartier. S’agit-il principalement de maisons individuelles ? Y a-t-il des commerces ? Est-ce qu’une rivière le traverse ? Y a-t-il un grand parc au milieu ? Y a-t-il quelque chose de préjudiciable ou de bénéfique pour le quartier qui se trouve dans ces limites ? Ce voisinage restreint également la sélection de l’évaluateur en matière de ventes et d’inscriptions comparables. La ligne suivante, c’est la ligne d’évaluation.
La ligne suivante à laquelle vous descendez est celle des conditions du marché, et c’est, encore une fois, narratif. Un lecteur devrait être en mesure de voir quelle est l’opinion de l’évaluateur sur ce qui se passe sur le marché. La valeur du marché augmente-t-elle ? Est-ce qu’il augmente rapidement, et l’évaluateur devrait dire qu’il voit les valeurs augmenter de 2 % par mois ou de 1 %, etc. Est-il en baisse ? Y a-t-il quelque chose de prévu dans le voisinage immédiat qui va affecter les conditions du marché dans ce quartier ? Comme il y a une autoroute qui est en train d’être étudiée et qui passe du côté du quartier et qui sera une autoroute majeure à huit voies passant de deux voies à deux voies.
Question : Un évaluateur moyen le saurait-il ?
Réponse : Oui. S’ils sont géographiquement compétents, ils connaîtront toutes ces informations pour ce quartier. Un bon évaluateur ne suit pas seulement ce qui se passe dans un quartier, mais il suit ce qui se passe dans la ville et la zone environnante dans le comté, donc il devrait être au courant des centres de transport entrants, des principaux employeurs entrants. Disons qu’Amazon va ouvrir un centre de distribution à la périphérie de la ville et créer 6 000 emplois. Un évaluateur qui est compétent sur le plan géographique et qui connaît bien la région va être au courant de cette information.
Question : Maintenant, pourquoi cela ? Est-ce que vous vous abonnez à des flux d’informations, ou est-ce que c’est juste le bouche à oreille, ou est-ce que certaines entreprises sont meilleures pour vraiment comprendre ces conditions de marché ? Parce que cela semble être beaucoup d’informations à avoir pour rester au top.
Réponse : La plupart des évaluateurs sont des détectives en permanence. Les bons évaluateurs lisent toujours tout ce qu’ils peuvent trouver qui peut affecter les valeurs de quelque manière que ce soit, négative ou positive. Les bons évaluateurs seront au courant de quelque chose qui est sur le point de se produire. Dans un quartier comme celui que je décris, s’ils sont conscients que quelque chose est en train de changer dans la zone générale, ils vont se concentrer sur ce quartier et se demander : » Bon, est-ce que cela va affecter ce quartier ? Est-ce qu’il y aura un changement dans le flux de circulation ou les modèles de circulation ou la criminalité à cause de ce qui va se produire ? ».
Ce fut le problème dans le passé, un évaluateur peut être venu de San Diego à Sacramento et avoir réalisé une évaluation à Sacramento et n’avoir jamais rien lu sur ce qui se passe à Sacramento, même si c’est la capitale de l’État. Cet évaluateur risque de passer à côté de quelque chose qui pourrait nuire au portefeuille d’un investisseur ou de ne pas fournir une valeur exacte du bien à un emprunteur. C’est la première section qui a beaucoup de narration qu’un lecteur peut se faire une idée, est-ce que l’évaluateur sait de quoi il parle et est-ce que le niveau d’écriture qu’il utilise indique que l’évaluateur est quelque peu éduqué et qu’il n’est pas un commis ou quelqu’un qui remplit juste le formulaire pour que quelqu’un d’autre puisse le signer.
Question : C’est un vrai problème ces dernières années. N’est-ce pas ?
Rich: Oui. Lorsque la licence est entrée en vigueur en 1991 ou 1992, il suffisait de pouvoir respirer pour obtenir une licence d’évaluateur. Les agences gouvernementales qui fournissent des suggestions d’emploi aux individus ont dit : » Allez obtenir une licence d’évaluateur. Vous pouvez gagner beaucoup d’argent. Vous n’avez pas besoin d’être instruit. Vous devez suivre quelques cours. Vous devez savoir ce qu’est une évaluation et comment elle fonctionne ». Il n’y avait pas d’éducation formelle. Il n’y avait pas de temps et de classe, pas d’expérience professionnelle requise. Cela ne s’applique plus.
Dans le marché d’aujourd’hui, si un évaluateur vient chez vous ou à votre propriété, il a dû avoir entre deux et quatre ans d’éducation formelle, il a généralement un baccalauréat en quelque sorte. Il a dû accumuler entre 2 500 et 4 500 heures d’expérience, soit 2 à 4 ans, avant d’obtenir sa licence. Les évaluateurs d’aujourd’hui sont très instruits, sauf qu’il y en a une poignée qui sont sortis de cette période des années 1990 qui n’ont pas encore tout à fait le niveau d’éducation, mais ils sont assez rares maintenant. Des questions sur la section du quartier ?
Question : Non.
Rich: Site, encore une fois, cela décrit juste ce qui est sur le site pour la propriété, en enlevant toutes les améliorations comme la maison ou le garage ou le bâtiment ou autre. Cela va juste décrire comment la propriété est possédée. Encore une fois, si l’évaluateur est bien informé et qu’il exerce une diligence raisonnable, alors il va dire au lecteur ce qu’est réellement le zonage et ce qui peut être utilisé sur ce site.
Si vous avez une maison qui, disons, a 70 ans et que les maisons environnantes ont toutes été converties en commerces, le zonage de ce site n’est probablement plus résidentiel. C’est un usage commercial. Vous pouvez toujours la vendre et l’utiliser comme résidence, mais le zonage a changé. Un évaluateur qui connaît son travail va dire au lecteur : « Voici le zonage de ce site ». Le lecteur du rapport, s’il s’agit de sa propriété, n’est qu’un autre signal d’alarme. Si l’évaluateur ne leur dit pas que c’est ce que le zonage est correct, alors le lecteur va se dire : « Ok, j’ai d’autres problèmes. »
L’évaluateur va aussi décrire tout ce qui se trouve sur le site. Y a-t-il des services publics ? Ont-ils un puits ? Ont-ils une fosse septique ? Le puits et la fosse septique sont-ils typiques de la région, ou bien l’eau et les égouts sont-ils dans la rue et il faudrait les brancher ? L’évaluateur sera également en mesure de dire au lecteur si la propriété se trouve dans une zone inondable ou non. Ensuite, c’est au lecteur de décider avec ces informations, ce qu’il en fait. Des questions sur le site ?
Rich: La section des améliorations, le prochain bloc va juste décrire les améliorations. Cette description générale de combien d’unités sont sur la propriété, si c’est attaché ou détaché. Est-ce que c’est existant ou est-ce que c’est en construction ou proposé ?
Tous les évaluateurs sont maintenant tenus de définir quel type de maison se trouve sur le site. Si c’est un style ranch, artisanal, contemporain, éclectique, style fermette. Les évaluateurs doivent maintenant déterminer ce style de maison, et c’est une exigence de Fannie et Freddie. Ils indiquent au lecteur l’année de construction de la maison, son âge effectif. L’âge effectif est très important pour le lecteur, y compris pour l’emprunteur, car il s’agit de l’interprétation par l’évaluateur du degré d’entretien de la maison. Si une maison a 60 ans mais que l’âge effectif indiqué par l’évaluateur n’est que de 15 ans, le lecteur interprétera que le sujet est équivalent à une maison de 15 ans qui a été entretenue mais jamais améliorée. Ils vont supposer que la maison de 60 ans a été mise à niveau avec le type d’équipements qu’une maison de 15 ans aurait en elle.
Le reste des cases à cocher et des champs là-dedans décrivent simplement quelles sont les commodités de la maison. Type de toit, est-ce un bardeau de fente ; un bardeau de composition ; une tuile de béton, une tuile d’argile ; murs extérieurs, bois, stuc, ainsi de suite, jusqu’à l’intérieur. S’agit-il de cloisons sèches ? Du plâtre ? Les sols sont-ils en céramique ou en vinyle ? Sont-ils en linoléum ? Y a-t-il un espace de rangement pour les voitures ?
Les lecteurs doivent se rappeler, lorsqu’ils regardent une évaluation, qu’elle n’est pas conçue à leur profit. Elle est conçue pour que quelqu’un fasse un prêt sur la propriété, et donc les détails concernant la propriété en question sont spécifiques à ce processus. Le lecteur peut ne pas être d’accord avec certaines choses qu’il y voit, mais l’évaluateur et le prêteur ont un « code linguistique » dont ils déterminent entre eux la signification. Parfois, ces mots de code n’ont pas de sens pour un lecteur. Cela n’a rien à voir avec l’évaluateur ou le contenu du rapport. C’est juste une utilisation du langage qui fait qu’un lecteur novice qui n’a jamais lu d’évaluation auparavant peut se dire : « Ma maison n’est pas comme ça », alors qu’en réalité, c’est juste un code entre l’évaluateur et son client, le prêteur, quant à ce qui est réellement présent.
Réponse : Ok. Très bien.
Réponse : Pas de questions à ce sujet ?
Réponse :Non, vous faites juste un excellent travail ici.
Réponse : Ok. La partie narrative sur laquelle un lecteur peut vraiment se concentrer est que vous pourriez descendre à la dernière moitié de cette section d’amélioration. Cela devient narratif. Les caractéristiques supplémentaires vont décrire n’importe quoi. Nous indiquons généralement que la cuisine est équipée de comptoirs en granit, d’armoires en cerisier, de carreaux de céramique et d’appareils électroménagers. Nous décrivons de manière narrative ce que nous voyions dans la maison afin de pouvoir relayer, typiquement au prêteur ou au souscripteur, un sentiment du niveau de qualité et des types de commodités qui se trouvent dans la maison
Il y a une image de la maison.
Vous avez une image dans votre esprit de ce que je viens de décrire de dalles de granit, de comptoirs en cerisier, de carreaux de céramique et de cuisinières. Si je changeais cela pour des comptoirs en formica et des armoires en vetsch teinté et des sols en carreaux de vinyle et des appareils électroménagers bas de gamme, la vision dans votre esprit change de l’un à l’autre. C’est ce que nous essayons de faire pour le lecteur du rapport. Un emprunteur peut regarder ce récit et cette section et se dire : « Cela décrit ma maison. C’est assez clairsemé, mais cela décrit ma maison ». Maintenant, s’il y a des erreurs dans cette partie, c’est juste un autre petit drapeau rouge pour que le lecteur se dise : « Ok, l’évaluateur n’est resté dans la maison que cinq minutes, et il n’a vraiment pas vu ce que j’avais et que je considère comme ayant de la valeur. »
Réponse: Je vois.
Rich: Maintenant, la toute prochaine ligne sous les caractéristiques supplémentaires où il est dit de décrire l’état de la propriété, toute cette section va être en code informatique. Je vous ai envoyé un deuxième PDF, que vous pouvez afficher. Il parle des cotes d’état et des définitions. Ils vont de C1 à C6, qui est la condition, et de Q1 à Q4, qui sont les évaluations de qualité. Ce sont les définitions de Fannie et Freddie qui doivent être placées dans cette case, ce qui indique à un ordinateur comment évaluer la propriété en question.
La plupart des évaluateurs ne sont pas en mesure d’évaluer la propriété en question.
La plupart des évaluateurs, y compris nous, ajouteront un peu de narration après cela si nous avons de la place qui dit que la propriété a été bien entretenue, et qu’elle est de bonne qualité ou que son niveau de qualité est typique du quartier, ou qu’il y a des conditions préjudiciables importantes et voici ce qu’elles sont.
Les déficiences physiques sont généralement vierges, sauf s’il y a quelque chose de majeur comme les fondations qui ont cédé ou le toit qui a cédé, car si un prêteur voit quoi que ce soit dans cette case, la probabilité que le prêt se poursuive au-delà de ce point est très mince, car cela signifie que maintenant la sécurité du prêt est en danger.
Si votre lecteur ou votre emprunteur voit quelque chose dans ce champ, cela devrait signaler une certaine condition préjudiciable, qu’il en soit conscient ou non, qui est défavorable à la propriété, que ce soit quelque chose avec le site, quelque chose avec la maison, le garage, un certain type d’échec d’amélioration. Ok ?
Réponse: Ok.
Rich: Et puis la dernière case sous les améliorations, c’est que le prêteur ou l’investisseur veut savoir : « Est-ce que cette maison est typique ? ». Ils ne veulent pas entendre que, « Non, ce n’est pas typique parce que toutes les maisons du quartier sont à un étage et mon sujet est un trois étages avec de multiples ajouts ». S’il y a une narration descriptive dans cette section du rapport, encore une fois, cela va être une indication pour le lecteur qu’il y a des problèmes avec la propriété.
Réponse : Maintenant sc’est là que ça devient un peu confus parfois.
Rich: Oui, cela va être la partie difficile. Dans tous ces champs, les informations sur le sujet sont saisies dans cette colonne de gauche. Les informations comparables sont toutes des informations précises qui sont obtenues par une tierce partie. Soit un agent immobilier, soit des archives publiques, soit l’évaluateur a évalué ce comparable auparavant et possède les informations qui sont liées à chaque propriété.
Aucun de ces champs ne sont des opinions jusqu’à ce que vous arriviez aux ajustements. Quand quelqu’un lit à travers ces lignes, je vais aller à mi-chemin vers les conditions de vente. Juste au-dessus du nombre total de pièces, des chambres et de la salle de bain à la ligne juste là Voir Vidéo 1:10. L’état de la propriété va revenir à ces acronymes dont je parlais, qu’il s’agisse de C1 à C6.
Ceux-ci vont être l’opinion de l’évaluateur parce que votre idée de l’état d’une propriété peut être différente de mon idée d’un état de la propriété. Vous pouvez ne pas vous soucier de faire la poussière une fois par an et je peux préférer faire la poussière une fois par jour. Les notes d’état peuvent différer, c’est pourquoi Fannie et Freddie ont établi ces définitions spécifiques. Il peut y avoir des changements entre un C3 il pourrait monter dans un C2 ou descendre dans un C4.
Un lecteur doit juste comprendre que l’état et la qualité sont l’opinion de l’évaluateur qui monte l’évaluation. Tout le reste est constitué de données précises comme la taille du site, l’âge du comparable, etc. Avez-vous une question spécifique sur ce domaine ?
Réponse : On en est où là ? Étiez-vous en train de dire résumé de l’approche de comparaison des ventes ? Est-ce que c’est la partie dont vous venez de parler ?
Rich: Oui. C’est dans cette section sur l’approche de comparaison des ventes.
Réponse : C’est compris. Ok. Très bien. La réconciliation est la prochaine
La réconciliation est la prochaine.
Rich: Oui, la réconciliation. Laissez-moi sauvegarder l’approche de comparaison des ventes pendant une minute. Dans l’approche de comparaison des ventes, c’est la viande de l’analyse d’évaluation que l’évaluateur complète. Cela va indiquer au lecteur comment l’évaluateur est arrivé à son avis sur la valeur. Il va procéder à des ajustements pour tenir compte des différences de qualité et d’état. Ils vont faire des ajustements pour différents âges, différentes surfaces habitables ainsi qu’une différence de chauffage et de refroidissement, le nombre de garages, les conceptions, etc.
Tous ces ajustements sont généralement des ajustements dérivés du marché que l’évaluateur a calculé d’une manière ou d’une autre à d’autres moments lors d’autres évaluations, ou qui est connu pour un ajustement. Je vais vous donner un exemple, dans ma région, ici à Modesto, le marché ne paiera généralement que 5 000 à 10 000 euros pour une piscine dans une propriété, même si la piscine coûte 80 000 euros. Si vous allez vendre la maison et qu’il y a la piscine, le marché ne va payer que cinq à 10 000 euros pour la piscine creusée.
La grille d’ajustement est un outil de gestion de la propriété.
Sur la grille d’ajustement, si le sujet n’a pas de piscine mais qu’un comparable en a une, alors le lecteur doit s’attendre à voir un ajustement négatif de 5 000 à 10 000 euros. Mais ces ajustements peuvent varier, car dans d’autres régions comme l’entreprise ou le pays, une piscine peut être un gros avantage ou un réel inconvénient. Si vous êtes en Alaska, la piscine est un inconvénient. Ce n’est pas un atout supplémentaire, comme si vous étiez dans un endroit où les piscines sont courantes et que votre maison n’en avait pas. L’ajustement du marché peut être le coût de l’installation d’une piscine. Au lieu de 5 000 ou 10 000 euros, cela peut être 80 000 euros. Même si la maison se vendait 200 000 euros parce que tout le monde a une piscine, mais pas vous.
Réponse : Cela dépend juste du nombre de comps locaux qui l’ont ou ne l’ont pas ?
Rich: Correct. Le processus d’évaluation d’un évaluateur n’est pas différent de celui d’un acheteur sophistiqué parce que nous regardons tellement de maisons, et nous regardons la valeur d’éléments spécifiques et de différentes transactions. Nous avons un œil assez averti pour savoir quelle sera la valeur d’un article. Par exemple, quelle est la différence de valeur entre un garage à deux voitures et un garage à trois voitures, ou quelle est la différence de valeur entre deux salles de bain et une salle de bain.
Les évaluateurs, en faisant continuellement des évaluations, développent une valeur pour chaque marché spécifique. Maintenant, certains marchés changent. Les zones de maisons hautement personnalisées. Les valeurs vont être plus grandes, par rapport à la gamme bas de gamme où deux lits et une salle de bain sont communs. Vous avez une maison à deux chambres et deux salles de bain dans cette zone, le marché peut ne rien payer pour cette salle de bain supplémentaire. Un évaluateur compétent géographiquement travaille ces zones tout le temps, va savoir cela.
Je vais juste laisser tomber l’approche d’autocomparaison de la grille de marché. Il tombe dans un champ qu’un prêteur a exigé dont un lecteur n’a pas vraiment à se soucier. C’est dire aux prêteurs que vous avez bien regardé l’historique de transfert du sujet et les comparables qu’ils vendent récemment ou il y a trois ans.
Le prêteur veut savoir : « Avez-vous pris cela en compte dans votre analyse ? » Du point de vue du lecteur, de l’emprunteur, ce n’est pas pertinent, sauf s’il regarde cela et qu’il voit que la maison de son voisin était un comparable et qu’il sait qu’elle a été vendue avant la vente il y a 30 jours et que l’évaluateur ne le mentionne pas. C’est juste un autre drapeau rouge à mettre avec tous les autres drapeaux rouges. Ok, l’évaluateur ne fait pas de diligence dans la recherche dans le processus d’évaluation.
La réconciliation, ça va juste dire à un lecteur de rapport quelle était l’opinion de valeur de l’évaluateur ? C’est là que tout le monde a du mal à comprendre que si le sujet se vend à 100 000 euros, et que j’ai trois maisons identiques qui se sont toutes vendues à 100 000 euros, et que j’arrive à cette ligne et que je dis : « C’est mon opinion. Elle ne vaut que 50 000 euros. » Vous ne pouvez pas le contester, parce que c’est mon opinion.
Vous pouvez ne pas le croire, ce qui vous, en tant que prêteur ou emprunteur, est acceptable, mais vous ne pouvez pas contester l’opinion. Vous pouvez contester le raisonnement de pourquoi l’évaluateur est arrivé là, et si l’évaluateur dit : « Eh bien, le propriétaire m’a menacé avec une arme à feu pendant que j’étais là, donc c’est mon opinion. Il vaut 50 000 euros. »
Mais s’il dit : « Oui, ils se sont tous vendus 100 000 euros ça vaut 150 000 euros ». L’utilisateur de l’évaluation, comme le prêteur ou l’investisseur va faire : « Pourquoi votre opinion est si élevée ? ». Pas, « Votre opinion est fausse, mais pourquoi votre opinion est si élevée ? »
Le reste du rapport est plutôt des lignes vierges pour une narration ou pour que l’évaluateur ajoute une narration. Il y a beaucoup d’informations que tous les évaluateurs placent dans cette zone et qui sont exigées par le gouvernement, comme : « Non, je n’ai pas été payé en plus pour faire cette évaluation. » « Non, je ne vais pas acheter cette maison si je l’évalue trop bas. » Il y a beaucoup de certifications qui vont dans cette section d’évaluateurs ont placé à l’exigence du gouvernement.
L’approche par les coûts est assez explicite. C’est juste une méthode que l’évaluateur utilise pour montrer au lecteur quelle est la valeur du terrain, voici ce qu’il en coûtera pour remplacer la structure et le garage et les clôtures et ainsi de suite. Voici ce qu’est la dépréciation : s’il s’agit d’une maison de 15 ans d’âge et que l’on s’attend à ce qu’elle survive pendant 60 ans, cela signifie qu’il y a un rabat de 45 ans, il y a une certaine dépréciation. La valeur finale indiquée en utilisant dans l’approche des coûts, si l’évaluateur est bien informé, il devrait être assez proche de ce que son opinion de la valeur était dans cet exemple de 100 000 euros que je vous ai donné.
Ces derniers temps, dans notre région, le coût de construction dépasse tellement ce pour quoi vous pouvez vendre la maison. Que l’approche du coût est toujours significativement plus élevée, et ce que nous faisons, c’est que nous utilisons cela pour montrer à l’investisseur, « Cette zone est toujours déprimée parce que vous ne pouvez pas avoir de nouvelles constructions dans notre région parce qu’un constructeur ne pourrait jamais vendre leur maison pour ce qu’il leur a coûté à construire. » C’est plus pour un investisseur surtout pour voir qu’ils sont encore dans un marché déprimé, donc s’ils étaient en position d’acquisition de biens immobiliers, c’est le bon moment pour acquérir des biens immobiliers dans cette zone parce qu’ils ne peuvent que monter jusqu’à ce qu’ils atteignent ce point où il coûte la même chose à construire qu’à vendre.
Sur la forme, l’approche par le revenu n’est jamais utilisée dans une maison individuelle. Elle est là parce que Fannie et Freddie l’exigent, mais ce n’est pas une méthode d’évaluation. Le reste de l’évaluation est à peu près ce que Fannie et Freddie exigent que les évaluateurs aient dans un rapport. Bon les avocats étaient Fannie et Freddie, mais vous devez avoir dans l’évaluation et c’est toutes les hypothèses et les conditions limitantes.
