C’est l’une de ces énigmes de l’achat d’une maison que beaucoup pensent être tout sauf insoluble : Comment un acheteur de maison peut-il obtenir un prêt immobilier avec un mauvais crédit ? Après tout, si votre score de crédit est abyssal, vous pouvez tout aussi bien dire adieu à vos rêves de prêt immobilier. N’est-ce pas ?
Faux. Malgré ce que vous avez entendu, il y a de l’espoir pour les acheteurs de maison ou les personnes qui veulent refinancer leur prêt immobilier, mais qui n’ont pas un crédit parfait ou même un mauvais crédit.
Par « mauvais crédit », nous entendons bien sûr votre score de crédit, cette représentation numérique très importante de vos antécédents de remboursement de vos dettes passées auprès des prêteurs, couvrant tout, de votre carte de crédit aux prêts universitaires. Les prêteurs crédits vérifient votre pointage de crédit pour évaluer dans quelle mesure vous serez en mesure de les rembourser, aussi, et un pointage de crédit faible peut définitivement jouer contre vous.
Selon une enquête nationale menée par Experian, un tiers des acheteurs potentiels craignent que leur mauvais score de crédit ne réduise leurs chances d’acheter une maison. Pendant ce temps, 45 % des personnes interrogées sur le marché des subprimes disent qu’elles ont décidé de retarder l’achat d’une maison jusqu’à ce que leur score de crédit s’améliore, et 1 sur 5 croit que leur mauvais crédit signifie qu’elles devront mettre l’idée de côté pendant au moins cinq ans.
C’est vrai ? À quel point exactement le crédit subprime est-il mauvais, d’ailleurs ? Nous allons vous remettre les pendules à l’heure ci-dessous, et vous offrir quelques conseils sur la façon d’obtenir un prêt immobilier lorsque vous voulez acheter une maison ou refinancer, mais que votre rapport de crédit montre que vous avez un mauvais crédit.
Comment vérifier votre score de crédit
Avant d’explorer vos options de prêt avec un crédit éventuellement mauvais, vous devez évaluer dans quelle forme se trouve réellement votre crédit. Pour commencer, les scores de crédit vont de 300 à 850, et sont calculés en fonction des facteurs suivants :
- Historique de paiement : 35 %
- Dettes dues : 30 %
- Longueur de l’historique de crédit : 15%
- Types de crédit que vous avez : 10%
- Demandes de crédit : 10 %
Selon la loi, vous avez le droit d’obtenir une copie gratuite de votre dossier de crédit une fois par an auprès de chacune des trois principales agences d’évaluation du crédit : Equifax, Experian, et TransUnion.
Vous pouvez demander ces rapports. Cependant, votre rapport de crédit ne montre que votre historique de crédit ; pour voir votre score réel, vous devrez payer une petite somme directement sur les sites Web des bureaux de crédit. (Vous pouvez également obtenir une estimation gratuite de votre score. Certaines coopératives de crédit et autres institutions financières vous permettent également de voir votre score de crédit.).
Si votre score de crédit est de 760 ou plus, vous êtes considéré comme un emprunteur à faible risque ce qui signifie que les prêteurs sont susceptibles de vous offrir les meilleurs taux d’intérêt et conditions lorsque vous demandez un prêt. Pendant ce temps, un bon score se situe entre 700 et 759, un score moyen entre 650 et 699, et les scores de crédit inférieurs à 650 sont considérés par les prêteurs comme des scores de crédit médiocres, parfois appelés subprime.
Si votre faible score de crédit est inférieur à 650, vous voudrez peut-être prendre du recul et prendre quelques mois pour augmenter votre score avant de demander un prêt immobilier. Vous pourriez être surpris de voir combien votre score FICO s’améliore avec plusieurs mois de paiements à temps et d’autres améliorations stratégiques de votre rapport de crédit. Si votre dossier de crédit est juste mince, avec un historique insuffisant de paiements mensuels, vous pouvez envisager d’obtenir une carte de crédit pour améliorer votre solvabilité. (Une carte de crédit n’améliore votre cote de crédit que si vous la maintenez en règle, alors faites de votre mieux pour éviter les retards de paiement). Une autre option si vous avez un crédit à risque est d’obtenir un cosignataire. Mais si vous cherchez à acheter une maison tout de suite et que votre rapport de crédit montre que vous avez un mauvais crédit, vous avez des options pour un prêt immobilier pour mauvais crédit.
Option 1 : le prêt FHA
Si vous avez un mauvais crédit, vous pouvez peut-être encore être admissible à un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) soutenu par le gouvernement. Parce que les prêts FHA ont été créés pour les emprunteurs à revenu faible et modéré qui seraient autrement bloqués hors du marché du logement en raison de mauvais scores de crédit, les scores de crédit admissibles sur les programmes de prêts FHA commencent à des scores de crédit minimum de 580 et plus. Autre bonus : les prêts FHA permettent aux emprunteurs, quels que soient leurs antécédents en matière de crédit, d’effectuer un versement initial aussi bas que 3,5 %.
L’inconvénient ? Parce que les prêts FHA sont assurés par le gouvernement, les emprunteurs FHA doivent payer une prime d’assurance crédit initiale. Actuellement, les frais du programme de prêt sont de 1,75% – ce qui représente 5 250 euros sur un prêt immobilier de 300 000 euros. Les emprunteurs FHA doivent également payer une assurance crédit annuelle, actuellement de l’ordre de 0,85 % du montant du prêt emprunté, soit 2 550 euros de plus par an. Tous ces frais augmentent votre paiement crédit chaque mois. En outre, les prêts FHA sont généralement plafonnés à 417 000 euros. (Dans certaines zones à coût élevé, le plafond des prêts immobiliers FHA est de 625 000 euros.).
Option 2 : le prêt VA
Les militaires actifs et retraités peuvent bénéficier d’un prêt offert par les prêteurs privés par l’intermédiaire du ministère des Anciens Combattants. Non seulement les prêteurs travaillant avec le VA acceptent des scores de crédit de 620 et moins, mais ces prêteurs n’exigent aucun acompte etaucune prime d’assurance crédit-tout cela à des taux d’intérêt décents.
« Comme les taux d’intérêt sont fixes sur les prêts VA, ils ne sont pas basés sur le score de crédit de l’emprunteur ». En d’autres termes, comme le gouvernement garantit une partie du prêt, le fait d’avoir un mauvais crédit et de ne pas avoir d’acompte n’empêchera pas les prêteurs de vous offrir un excellent taux de prêt immobilier.
Option 3 : prêt à taux fixe sur 15 ans
Bonne nouvelle : La plupart des prêts conventionnels n’exigent qu’un score de crédit minimum de 620, selon les directives de Fannie Mae et Freddie Mac. Toutefois, « si vous avez un score de crédit de 620, vous allez payer un taux d’intérêt plus élevé ». Mais il y a une exception intéressante.
« Si vous obtenez un prêt fixe sur 15 ans, le prêteur fermera essentiellement les yeux sur votre faible score de crédit en ce qui concerne le taux d’intérêt que vous obtiendrez ». En d’autres termes, pour un prêt fixe sur 15 ans, un prêteur offrirait le même taux d’intérêt, que l’emprunteur ait un score de crédit de 620 ou de 750.
Vous pouvez également envisager un prêt à taux variable sur 15 ans. Parfois, les prêteurs offrent des taux initiaux plus bas sur les prêts à taux ajustable, ce qui signifie que vous êtes plus susceptible de vous qualifier pour les paiements mensuels.
Grâce à cela, les prêteurs exigeront toujours que vous répondiez à d’autres exigences en termes de revenu, de mise de fonds, de ratio dette-revenu et d’autres facteurs. Pour un refinancement, avec ou sans opération d’encaissement, vous devez répondre aux exigences de rapport prêt-valeur. Les prêteurs veulent voir un salaire solide et beaucoup de liquidités à l’avance pour obtenir un prêt immobilier d’achat ou de refinancement avec un mauvais crédit. Malgré tout, c’est une excellente option si vos problèmes de mauvais crédit passés vous hantent, alors que votre situation actuelle est solide et crie « Tous les systèmes fonctionnent ! »
Option 4 : Une mise de fonds plus importante pour un prêt immobilier avec mauvais crédit
Certains prêteurs crédits pourraient être prêts à vous approuver pour un prêt immobilier, même avec un mauvais crédit, si vous faites un acompte plus important que d’habitude. Pourquoi ? Parce que le prêt est une activité basée sur le risque, et qu’un emprunteur qui verse une mise de fonds plus importante est moins susceptible de faire défaut. « Plus votre mise de fonds est importante, plus vous minimisez le risque pour le prêteur ».
Donc, en augmentant votre mise de fonds à 25 ou 30 % sur un prêt conventionnel – au lieu de la mise de fonds standard de 20 % – vous renforcerez votre demande de prêt immobilier. Vous devriez également montrer au prêteur un ratio dette/revenu solide et un historique de revenus réguliers. Gardez à l’esprit qu’un mauvais score de crédit peut toujours avoir une incidence négative sur le taux d’intérêt du prêt proposé par votre prêteur.
Que vous vous attendiez à demander un prêt FHA ou VA, ou un autre type de prêt, envisagez de parler à un courtier en prêts immobiliers avant de faire du lèche-vitrine et de vous préqualifier pour un prêt. C’est particulièrement important si vous achetez une maison pour la première fois, car un courtier en prêts immobiliers peut vous aider à éviter de regarder des maisons que vous ne pouvez pas vous permettre, ou vous parler de ce que vous devez faire pour vous qualifier pour la maison sur laquelle vous avez jeté votre dévolu.
